Oleh: Mohammad Nayaka Rama Yoga
Opini Publik, Potretnusantara.co.id – Saat ini, membeli dan memiliki rumah sendiri bisa dibilang ibarat mimpi basah di siang bolong bagi kalangan masyarakat di kelas menengah, terutama bagi Gen-z. Bagaimana tidak, menurut data Susenas dan kajian LPEM FEB UI ada sekitar 10–12 juta keluarga kelas menengah di Indonesia yang belum memiliki rumah sendiri. Ini menjadi paradoks, karena di antara mereka ini kebanyakan sudah bekerja dengan gaji minimum UMR, berpendidikan cukup tinggi (biasanya sudah tamat SMA/sederajat) dan selama ini selalu dianggap oleh dinas sosial sudah hidup berkecukupan. Padahal tanpa kita sadari secara langsung, kelas menengah inilah kelompok yang menjadi penggerak dan tulang punggung ekonomi negara. Kelas ini yang paling banyak membelanjakan uangnya, paling taat membayar pajak, dan menggerakkan dinamika sosial-politik-ekonomi di Indonesia karena menjadi kelas yang terdidik.
Dalam data yang dirilis Badan Pusat Statistik (BPS) pada tahun 2024, kelas menengah menjadi penyumbang paling besar untuk angka konsumsi nasional, yaitu sekitar 81,49%. Namun beberapa tahun belakangan ini, Data dari BPS juga menunjukkan bahwa jumlah penduduk kelas menengah mengalami penurunan yang cukup signifikan, dari 57,33 juta orang pada 2019 menjadi sekitar 47,85 juta orang pada 2024. Artinya, banyak orang yang dulunya hidup berkecukupan kini semakin menurun taraf hidupnya. Permasalahan terkait hunian ini bisa dibilang cukup sederhana kalau hanya dilihat dari permukaannya, yakni harga rumah yang terus melonjak tinggi, sementara gaji kaum kelas menengah yang tidak selalu bisa mengejar lonjakan harganya. Akibatnya, banyak orang yang kelihatannya sudah bekerja keras bertahun-tahun tetapi tetap saja tidak mampu membeli rumah.
Bahkan, meskipun dengan menyicilnya perbulan, masih dirasa sangat memberatkan kondisi keuangan mereka karena dengan gaji yang hanya sebatas UMR terasa sangat mencekik. Bank Indonesia mencatat Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pasar primer masih tumbuh secara tahunan, menandakan harga rumah terus naik meskipun daya beli rumah tangga melemah. Coba bayangkan, bagaimana seorang buruh pabrik dengan gaji UMR di Kabupaten Banjarnegara, Jawa Tengah dengan nominal sebesar Rp2.170.475 mencicil rumah bersubsidi Tipe 30–36 yang berharga dikisaran 150-165 jt per unitnya. Pasti berat sekali bagi buruh tersebut dalam membagi gajinya untuk kehidupan sehari-hari dan mencicil angsuran KPR rumahnya.
Kalau kita memaknai bahwa masalah di atas hanya berakar pada kecilnya gaji seorang buruh pabrik, ataupun ketidakmampuan dirinya dalam menabung, itu salah besar. Justru masalah perumahan ini jika kita tilik lebih dalam, bersifat sangat stuktural dan sistemik. Permasalahnya yang sebenarnya terjadi adalah saat ini rumah semakin diperlakukan sebagai barang yang diinvestasikan ketimbang dianggap sebagai sebuah kebutuhan primer. Banyak unit rumah dibeli bukan untuk dihuni, tetapi untuk disimpan, disewakan, atau dijual kembali ketika harganya sedang naik.
Tindakan-tindakan inilah yang telah mendorong lonjakan harga rumah yang tidak sebanding dengan pertumbuhan pendapatan di masyarakat. Akibatnya, pasar perumahan cenderung melayani para investor, sementara kelas menengah justru terpinggirkan karena tidak memiliki uang yang cukup.
Dalam kondisi seperti inilah, kelas menengah menjadi kelompok yang paling terjepit. Tidak cukup kaya untuk berebut harga di pasar bebas, tetapi juga tidak cukup miskin untuk memperoleh bantuan penuh dari negara. David Harvey dalam bukunya yang berjudul Rebel Cities: From the Right to the City to the Urban Revolution. (1985) menjelaskan bahwa dalam sistem kapitalisme modern, rumah dan tanah semakin diposisikan sebagai aset investasi dan objek spekulasi. Akibatnya, harga properti terdorong naik bukan karena kebutuhan masyarakat, melainkan karena arus modal yang digelontorkan oleh para investor. Fenomena ini menciptakan sebuah paradoks, di mana banyak properti dimiliki untuk investasi belaka, sementara jutaan warga kesulitan memiliki satu rumah untuk ditinggali.
Idealnya, properti-properti yang ada seharusnya menjadi hak sosial warga negara, bukan instrumen diinvestasikan. Ini selaras dengan pemikiran Henri Lefebvre tentang right to the city (hak atas kota). Lefebvre (1968) menjelaskan bahwa kota seharusnya menjadi ruang hidup bagi semua warganya, bukan hanya milik segelintir investor atau orang kaya saja. Lefebvre menegaskan bahwa setiap orang berhak tinggal dengan layak di kota tempat mereka bekerja, hidup, dan berkontribusi. Menurutnya, ketika harga rumah sudah melambung tinggi dan ruang kota dikuasai oleh kepentingan bisnis saja, warga kelas menengah perlahan-lahan akan kehilangan hak untuk tinggal dan menikmati fasilitas umum dengan layak. Dengan kata lain, krisis hunian mencerminkan ketidakadilan, di mana ruang hidup semakin ditentukan oleh uang, bukan oleh kebutuhan rakyat.
Maka untuk menyelesaikan masalah hunian di atas, diperlukan langkah-langkah strategis yang sifatnya struktural, sistemik, dan jangka panjang. Salah satu kebijakan yang paling mendesak untuk diterapkan adalah program perumahan rakyat berskala besar yang dibangun dan dikendalikan langsung oleh negara, khususnya untuk kelas menengah. Selama ini, penyediaan rumah terlalu bergantung pada para pengembang swasta dan mekanisme pasar, sehingga harga rumah cenderung mengikuti logika pasar, bukan kebutuhan masyarakat. Kebijakan ini sangatlah sesuai dengan apa yang sudah diamanatkan UUD Dasar 1945 Pasal 28H ayat 1. Pasal tersebut berbunyi “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”.
Dengan memperkuat peran negara dalam membangun perumahan yang terjangkau, baik melalui program BUMN maupun pemerintah daerah. Dengan ini, pemerintah dapat menekan harga pasar sekaligus memastikan bahwa rumah yang dijual benar-benar dialokasikan untuk warga yang membutuhkan, bukan untuk bahan spekulasi para investor. Kebijakan ini tidak hanya berpotensi memperluas akses hunian layak bagi kelas menengah, tetapi juga memperkuat stabilitas sosial, mengurangi ketimpangan, dan membangun fondasi kesejahteraan jangka panjang.
Selain memperluas pembangunan perumahan rakyat, pemerintah juga perlu menerapkan kebijakan pajak untuk rumah kosong yang tidak ditempati dan pembatasan kepemilikan rumah berlebih. Fungsi kebijakan ini untuk menekan angka spekulasi properti yang dilakukan oleh para investor. Bagaimana cara menerapkan kebijakan ini? Negara dapat mengenakan pajak progresif yang lebih tinggi untuk rumah kedua, ketiga, dan seterusnya. Kemudian negara juga bisa memberikan pajak tambahan bagi unit hunian yang dibiarkan kosong lebih dari satu tahun berdasarkan data PBB dan catatan kepemilikan daerah.
Tujuan kebijakan ini adalah mengurangi kepemilikan rumah sebagai aset investasi, sekaligus mendorong pemilik properti untuk menjual atau menyewakan unit yang tidak digunakan sehingga pasokan rumah di pasar meningkat dan harga menjadi lebih terkendali. Kebijakan ini dapat diperkuat dengan sistem registrasi nasional kepemilikan properti yang transparan dan terintegrasi, sehingga pemerintah memiliki data akurat tentang siapa memiliki berapa rumah. Dengan cara ini, negara tidak hanya membantu masyarakat membeli rumah, tetapi juga mengoreksi ketimpangan yang terjadi di lapangan.
Referensi
Badan Pusat Statistik. (2024, October 25). Kelas menengah Indonesia krusial sebagai bantalan ekonomi nasional. Badan Pusat Statistik.
Badan Pusat Statistik. (2024, May 22). Proporsi rumah tangga dengan status kepemilikan rumah milik dan sewa/kontrak menurut jenis kelamin, 2023 (Tabel Statistik). Badan Pusat Statistik.
Bank Indonesia. (2025). Survei harga properti residensial di pasar primer: Triwulan II 2025 [PDF]. Bank Indonesia.
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. (2023, December 13). Kolaborasi kunci atasi backlog perumahan. Direktorat Jenderal Perumahan / Kementerian PUPR.
Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat, Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Universitas Indonesia. (2024, August). Indonesia Economic Outlook Q3-2024 (Indonesian version) [PDF]. LPEM FEB UI.
Harvey, D. (1985). The urbanization of capital: Studies in the history and theory of capitalist urbanization. Johns Hopkins University Press.
Lefebvre, H. (1968). Le droit à la ville [The right to the city]. Anthropos.
